Localización de actividades y el mercado Inmobiliario - De la Barra, Tomas (Urbana, 2014)
RESUMEN En este artículo se presenta una propuesta teórica y un modelo específico para explicar la localización de actividades y el funcionamiento del mercado inmobiliario en el contexto de áreas urbanas y metropolitanas. Primero se describen los conceptos teóricos básicos en los que se funda el modelo, haciendo énfasis en las relaciones e interacciones económicas que se generan entre actividades en el espacio. Luego se introduce el concepto de consumos sustitutivos para explicar la demanda de espacio. La localización de actividades representa el sector demanda en el mercado inmobiliario, mientras que diversas formas de promotores inmobiliarios representan la oferta. La oferta inmobiliaria incluye a promotores privados, gobierno y la construcción informal. La interacción entre la demanda y la oferta se equilibra con un conjunto de precios o rentas inmobiliarias, relaciones que se dan tanto en los mercados formales como en los informales. Los componentes de oferta del mercado inmobiliario tienen sus propias reglas que guían su comportamiento, es decir, la forma, cantidad y localización de nueva oferta. Para explicar el comportamiento de la oferta inmobiliaria se introduce el concepto de funciones de transformación. La investigación concluye con una descripción resumida de múltiples casos en los que el modelo propuesto ha sido puesto en práctica en áreas urbanas y metropolitanas de diversos contextos socioeconómicos. Se hace cierto énfasis en la capacidad del modelo de predecir el comportamiento de los sectores marginales, tanto demanda como oferta, y su relación con los demás sectores y el sistema de transporte. ABSTRACT This article present a theoretical proposal and a specific model to explain the activities, location and real estate market behavior in urban and metropolitan areas. First, the basic theoretical concepts that gives support to the model are described, emphasizing the economic relations and interactions among activities that have their origin in the space. Then, the consumption substitution concept is introduced to explain space demand. Activity’s location represents the demand side in the real estate market, while a variety of real estate promoters represent the supply side. This real estate supply includes private promoters, government and construction in areas without building controls. The interaction between supply and demand clears the market for a set of prices or real estate rents, relations that are common for formal and informal markets. The supply components of the real estate market has its owns rules that determines its behavior, in terms of shape, quantity and location of the new supply. To explain the behavior of the real estate supply, the transformation function concept is introduced. The study concludes with a summary of a number of cases where the proposed model has been applied for urban and metropolitan areas in different socioeconomic contexts. Emphasis is given to the model’s accuracy in predicting the behavior of the marginal sectors, in both the demand and supply, and its relation with the remaining sectors and the transport system.