Mantenimiento de Edificaciones: Patologías en edificaciones de viviendas multifamiliares en Caracas

Abstract

Siendo la propiedad de un apartamento en una edificación de vivienda multifamiliar en muchos casos el principal patrimonio de muchas familias y dada la dificultad de acceder a nuevas viviendas debido a los altos costos de las unidades de viviendas en la actualidad, el mantenimiento de los apartamentos y sus áreas comunes adquiere gran relevancia. Las juntas de condominio, encargadas del mantenimiento de las áreas comunes de las edificaciones, se ven limitadas en su labor debido a factores como al desconocimiento del tema de mantenimiento de los distintos elementos de la infraestructura lo que se suma a la situación económica actual del país, resultando en el deterioro y pérdida de valor de las edificaciones. El presente trabajo busca proponer un plan de mantenimiento que permita a las juntas de condominio prolongar la vida útil y revalorizar sus edificaciones dentro del contexto de la ciudad de Caracas. Se profundiza en el manejo actual de las edificaciones multifamiliares en edificios operadas bajo la figura de la propiedad horizontal y los actores que intervienen en su funcionamiento: los habitantes, la asamblea de propietarios, la administradora, entre otros. Se utiliza la metodología de investigación mixta como herramienta para obtener información valiosa acerca del funcionamiento actual del mantenimiento de edificaciones multifamiliares, debido la complejidad de la problemática y la falta de información documentada al respecto. Aplicando herramientas de la metodología cualitativa, como las entrevistas abiertas y semiestructuradas, e incluyendo aspectos de la metodología cuantitativa, cuantificando la incidencia de las distintas patologías detectadas; además se integraron otras herramientas relacionadas a la disciplina de la arquitectura, tales como, el levantamiento de los planos y el registro fotográfico de las edificaciones estudiadas. La herramienta de evaluación se aplica a cinco casos de estudio diferentes, posteriormente se evalúa y compara la información obtenida extrayendo los principales problemas que afectan a las edificaciones de vivienda multifamiliar. Lo que permite proponer una serie de herramientas que configuran el Plan de Mantenimiento de Edificaciones de Vivienda Multifamiliar propuesto. Given that propriety of an apartment is the main legacy for many families and due to the high prices in our country how hard it has become to acquire a new apartment, the maintenance of the buildings common areas acquires great relevance. The condominium boards are resposibles of the maintenance of the common áreas of the buildings, but their labour becomes obstructed by different factors, like the ignorance of the subject, which adds to the economical situation of our country resulting in the decay and loss of value of the constructions. The following paper seeks to propose a Maintenance Plan that allows the condominium boards to prolong the service life and revalue the buildings in the context of Caracas. We delve into the current management of multifamily buildings working under the horizontal property figure and the players that intervene in its functioning, like, the inhabitants, the owners assembly, administrator and others. Using mixed methodology research to obtain valuable information regarding the maintenance of multyfamily buildings, due to the complexity of the problems and the lack of information about it. Applying qualitative methodology tools, such as open interviews, adding other quantitative methodology tools like the quantification of the incidence of the different pathologies detected; using tools from the architecture field like the plan and photography register of the studied buildings. The design evaluation tool is applied to five (5) different cases, to evaluate and compare the gathered information, in order to extract the main pathologies that affect the residential buildings. This allowed to design de Maintenance Plan for Residential Buildings. Finally, this Plan is adapted to one case to evaluate the strengths and limitations of this tool.